Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? 2025 Yılı Kapsamlı Konut Kredisi ve Satın Alma Rehberi

Hayalinizdeki eve sahip olmak, şüphesiz hayatınızdaki en önemli finansal adımlardan biridir. Bu büyük karar, sadece bir barınma ihtiyacını karşılamakla kalmaz, aynı zamanda geleceğe yönelik en sağlam yatırımlardan birini oluşturur. Ancak bu süreç, heyecan verici olduğu kadar karmaşık ve dikkat gerektiren detaylarla doludur. Yeterli araştırma yapmadan atılan adımlar, ne yazık ki uzun yıllar sürecek finansal yüklere ve pişmanlıklara yol açabilir. İşte bu nedenle, Sağlam Kredim.com olarak hazırladığımız bu kapsamlı rehberde, ev alırken dikkat edilmesi gerekenler konusunu A'dan Z'ye ele alıyoruz. Amacımız, bütçe planlamasından doğru konut kredisini bulmaya, tapu işlemlerinden ekspertiz sürecine kadar her aşamada bilinçli kararlar vermenizi sağlamak ve bu önemli yolculukta size profesyonel bir yol haritası sunmaktır. Bu rehberi takip ederek, hayallerinizdeki eve giden yolda karşılaşabileceğiniz pürüzleri en aza indirebilir, güvenli ve kârlı bir yatırım yapabilirsiniz.

Finansal Hazırlığınız Tam mı? Bütçe Planlaması ve Peşinatın Önemi

Ev sahibi olma yolculuğunun ilk ve en kritik adımı, sağlam bir finansal planlama yapmaktır. Bütçenizi net bir şekilde belirlemeden ev aramaya başlamak, hem zaman kaybına hem de hayal kırıklığına neden olabilir. Öncelikle aylık gelirinizi ve düzenli giderlerinizi (kira, faturalar, gıda, ulaşım vb.) bir liste halinde çıkararak işe başlayın. Bu, size kredi taksitleri için ne kadar bir bütçe ayırabileceğinizi net olarak gösterecektir.

Bankaların konut kredisi başvurularını değerlendirirken en çok dikkat ettiği kriterlerden biri, aylık hane gelirinizin belirli bir oranını aşmayan taksit tutarıdır. Genel olarak bankalar, aylık toplam kredi ve kart ödemelerinizin, belgelenebilir hane gelirinizin %50'sini geçmemesini tercih eder. Bu oranı göz önünde bulundurarak ne kadarlık bir krediye başvurabileceğinizi önceden tahmin edebilirsiniz. Bu aşamada konut kredisi hesaplama aracımızı kullanarak farklı vade ve faiz oranlarına göre aylık taksitlerinizi kolayca görebilirsiniz.

Bir diğer önemli konu ise peşinat miktarıdır. BDDK (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu) kuralları gereği, satın alınacak konutun ekspertiz değerinin en fazla %90'ına kadar kredi kullanılabilmektedir. Bu durum, konut değerinin en az %10'u kadar bir peşinata sahip olmanız gerektiği anlamına gelir. Ancak finans uzmanları, mümkünse %20-25 oranında bir peşinat biriktirmeyi önermektedir. Daha yüksek peşinat, daha düşük kredi tutarı ve dolayısıyla daha az faiz maliyeti demektir.

• Tapu Harcı: Satış bedelinin %4'ü (genellikle alıcı ve satıcı arasında %2-%2 olarak paylaşılır).
• Ekspertiz Ücreti: Bankanın görevlendirdiği uzman için ödenen ücret (2025 yılı itibarıyla ortalama 5.000 TL - 10.000 TL).
• Kredi Tahsis Ücreti: Kullanılacak kredi miktarının %0.5'i.
• Sigorta Masrafları: Zorunlu Deprem Sigortası (DASK), Konut Sigortası ve Hayat Sigortası primleri.
• Emlakçı Komisyonu: Satış bedelinin %2'si + KDV.

Kredi Notunuz Ev Sahibi Olma Hayalinizi Destekliyor mu?

Finansal hazırlığınızın bir diğer temel taşı ise kredi notunuzdur. Kredi notu, bankaların size kredi verirken baktığı en önemli referanstır ve sizin finansal geçmişinizin bir özetidir. Türkiye'de Findeks Kredi Notu olarak bilinen bu skor, 1 ile 1900 arasında değişir ve ne kadar yüksekse, kredi alma olasılığınız o kadar artar. Bankalar, konut gibi yüksek tutarlı ve uzun vadeli kredilerde kredi notunu çok daha titiz bir şekilde inceler.

Genellikle 1500 ve üzeri bir kredi notu, konut kredisi başvurularının olumlu sonuçlanması için iyi bir başlangıç olarak kabul edilir. 1700 ve üzeri notlar ise bankaların gözünde sizi "çok iyi" bir müşteri konumuna getirir ve bu durum, size daha avantajlı faiz oranları sunulmasını bile sağlayabilir. Eğer kredi notunuz düşükse, ev arayışına başlamadan önce notunuzu yükseltmeye yönelik adımlar atmanız akıllıca olacaktır.

Kredi Notu Nasıl Yükseltilir?

1. Mevcut Borçları Düzenli Ödeyin: Kredi kartı borcunuzun asgari tutarını değil, tamamını zamanında ödemeye özen gösterin. Mevcut kredi taksitlerinizi bir gün bile geciktirmeyin.
2. Kredi Kartı Limitini Kontrol Edin: Kredi kartı limitinizin tamamını kullanmaktan kaçının. Limitinizin %30-50'sini aşmamaya çalışmak, borçluluk oranınızı düşük tutar.
3. Gereksiz Hesapları Kapatın: Kullanmadığınız kredi kartlarını veya vadesiz hesapları kapatmak, finansal durumunuzu daha sade ve yönetilebilir kılar.
4. Otomatik Ödeme Talimatı Verin: Faturalarınız için otomatik ödeme talimatı vermek, ödemelerinizi unutma riskini ortadan kaldırır ve düzenli ödeme alışkanlığınızı pekiştirir.

Kredi geçmişinizi ve notunuzu net olarak görmek, hangi adımları atmanız gerektiğini anlamanıza yardımcı olur. Sağlam Kredim'in sunduğu Kredi Güven Raporu hizmeti ile mevcut durumunuzu analiz edebilir ve uzman danışmanlarımızdan notunuzu yükseltmek için kişiselleştirilmiş tavsiyeler alabilirsiniz.

En Uygun Konut Kredisi Nasıl Bulunur? Faiz Oranları ve Banka Karşılaştırması

Bütçenizi ve kredi sağlığınızı kontrol altına aldıktan sonraki adım, size en uygun konut kredisini bulmaktır. Piyasada onlarca banka ve her birinin farklı faiz oranları, masrafları ve kampanyaları bulunmaktadır. Bu seçenekler arasında kaybolmamak için sistematik bir araştırma yapmak şarttır. "2025 en uygun konut kredisi veren bankalar" gibi aramalarla genel bir fikir edinebilirsiniz, ancak en doğru karar için detaylı bir karşılaştırma yapmalısınız.

Karşılaştırma yaparken sadece faiz oranına odaklanmak yanıltıcı olabilir. Dikkate almanız gereken en önemli metrik, bankaların yasal olarak belirtmek zorunda olduğu Yıllık Maliyet Oranı (YMO)'dır. YMO, faizin yanı sıra kredi tahsis ücreti, ekspertiz ücreti ve sigorta masrafları gibi tüm ek maliyetleri içeren ve kredinin size gerçekte ne kadara mal olacağını gösteren orandır. İki banka aynı faiz oranını sunsa bile, ek masrafları nedeniyle YMO'ları farklı olabilir.

Vade süresi de toplam geri ödeme tutarını doğrudan etkiler. 120 ay (10 yıl) vade ile 240 ay (20 yıl) vade arasında aylık taksitler düşse de, vade uzadıkça ödeyeceğiniz toplam faiz miktarı katlanarak artar. Bütçenizi zorlamayacak en kısa vadeyi seçmek, uzun vadede kârlı çıkmanızı sağlar.

Unutmayın, bu oranlar piyasa koşullarına göre sürekli değişmektedir. Başvuru yapacağınız dönemde en az 3-4 bankadan güncel teklif alarak karşılaştırma yapmanız en sağlıklısı olacaktır.

Hayalinizdeki Ev Gerçekten "O" Ev mi? Lokasyon ve Fiziksel Durum Analizi

Finansal konuları hallettikten sonra, sıra evin kendisine odaklanmaya gelir. Bir evin değeri, sadece metrekaresi veya oda sayısıyla ölçülmez. Lokasyonu ve fiziksel durumu, hem yaşam kalitenizi hem de yatırımınızın gelecekteki değerini doğrudan etkiler. Bu nedenle, beğendiğiniz bir evi satın almadan önce detaylı bir inceleme yapmalısınız.

Lokasyon Değerlendirmesi:

• Ulaşım: İşinize, okula ve şehir merkezine ulaşım imkanları nasıl? Toplu taşıma duraklarına (metro, otobüs, metrobüs) yakın mı? Ana yollara bağlantısı kolay mı?
• Çevresel Faktörler: Yakınında okul, hastane, park, alışveriş merkezi gibi sosyal donatılar var mı? Bölgenin genel güvenlik durumu nasıl?
• Gelecek Potansiyeli: Belediyenin bölgeyle ilgili bir kentsel dönüşüm veya altyapı projesi var mı? Yeni yapılacak bir metro hattı veya AVM, bölgenin değerini artırabilir. Bu bilgileri ilgili belediyenin imar müdürlüğünden öğrenebilirsiniz.

Fiziksel Durum Kontrol Listesi:

• Bina Yaşı ve Yapısal Durum: Binanın yaşı kaç? Dış cephesinde veya ortak alanlarda çatlak, dökülme gibi sorunlar var mı? Binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını sorgulayın.
• Nem ve Su Yalıtımı: Özellikle bodrum ve çatı katlarında duvarlarda nem, kabarma veya küf izleri olup olmadığını kontrol edin. Tavanlarda sararma, su sızıntısı belirtisi olabilir.
• Tesisatlar: Elektrik ve su tesisatının durumu hakkında bilgi alın. Eski binalarda tesisat sorunları büyük masraflara yol açabilir. Mümkünse bir uzmana kontrol ettirin.
• Isı ve Ses Yalıtımı: Duvarların ve pencerelerin yalıtım kalitesi, ısınma maliyetlerinizi doğrudan etkiler. Çift cam (ısıcam) olması önemlidir. Komşu dairelerden gelen sesleri dinleyerek ses yalıtımı hakkında fikir edinebilirsiniz.

Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Süreçler: Tapu, İskan ve Ruhsat

Satın alma sürecindeki en önemli konulardan biri de evin hukuki durumudur. Beğendiğiniz evin tapusunu ve resmi belgelerini incelemeden kesinlikle kapora vermeyin veya sözleşme imzalamayın. Bu aşamada yapılacak bir hata, tüm birikiminizi kaybetmenize neden olabilir. İşte ev alırken dikkat edilmesi gerekenler listesinin en kritik maddeleri:

Öncelikle, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün online sistemi (WebTapu) üzerinden veya doğrudan ilgili tapu müdürlüğüne giderek mülkün tapu kaydını inceleyin. Tapu kaydında nelere dikkat etmelisiniz?

• Mülkiyet Tipi: Tapunun "Kat Mülkiyeti" tapusu olmasına özen gösterin. "Kat İrtifakı" tapusu, binanın henüz iskan (yapı kullanım izin belgesi) almadığını gösterir. İskansız bir daire, bankaların kredi vermekte tereddüt edeceği ve ileride belediye tarafından yaptırımlarla karşılaşabileceğiniz bir mülk demektir.
• Hisseli Tapu: Eğer tapu hisseli ise, diğer hissedarların kim olduğunu ve satışa onay verip vermediklerini öğrenin. Hisseli tapulu mülkler, ileride hukuki sorunlar yaratma potansiyeli taşır.
• Şerh ve Beyanlar: Tapunun "Şerhler ve Beyanlar" hanesini dikkatle kontrol edin. Burada mülk üzerinde ipotek, haciz veya başka bir yasal kısıtlama olup olmadığını görebilirsiniz. İpotekli veya hacizli bir mülkü satın almadan önce bu borçların temizlenmesi şarttır.

Ayrıca, evin bağlı olduğu belediyeden imar durumunu ve herhangi bir yıkım kararı veya vergi borcu olup olmadığını da teyit etmeniz faydalı olacaktır. Zorunlu Deprem Sigortası'nın (DASK) güncel olup olmadığını kontrol etmeyi de unutmayın; DASK poliçesi olmadan tapu devir işlemi yapılamaz.

Ekspertiz Raporu Neden Bu Kadar Önemli ve Neleri İçerir?

Konut kredisi sürecinin vazgeçilmez bir parçası olan ekspertiz (değerleme) raporu, sadece bankanın vereceği kredi miktarını belirlemek için değil, aynı zamanda sizin de alacağınız mülkün gerçek değeri hakkında bilgi sahibi olmanız için kritik bir belgedir. Banka, krediye konu olan evi teminat olarak alacağı için, evin gerçek piyasa değerini SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanı aracılığıyla belirler.

Eksper, evi ziyaret ederek aşağıdaki unsurları inceler ve raporlar:

• Fiziksel Özellikler: Evin metrekaresi, oda sayısı, konumu, manzarası, iç ve dış yapısının kalitesi.
• Hukuki Durum: Tapu kayıtları, iskan durumu, belediyedeki proje ve ruhsatla uyumluluğu.
• Piyasa Değeri: Konutun bulunduğu bölgedeki benzer özelliklere sahip diğer evlerin satış fiyatları ile karşılaştırma yaparak bir piyasa değeri belirler.

Bankalar, genellikle ekspertiz raporunda belirtilen değerin %80 ila %90'ı arasında bir tutarı kredilendirir. Örneğin, 2.000.000 TL'ye anlaştığınız bir evin ekspertiz değeri 1.800.000 TL olarak belirlenirse, banka en fazla 1.800.000 TL'nin %90'ı olan 1.620.000 TL kredi kullandıracaktır. Bu durumda, aradaki farkı kendi bütçenizden karşılamanız gerekir. Bu nedenle, satış sözleşmesini imzalamadan önce ekspertiz sürecini başlatmak olası sürprizleri önleyecektir.

Sonuç: Hayalinizdeki Eve Güvenli Adımlarla Ulaşın

Ev satın almak, dikkatli planlama, detaylı araştırma ve doğru finansal kararlar gerektiren önemli bir yolculuktur. Bu süreçte aceleci davranmak yerine, bütçenizi doğru belirlemek, kredi notunuzu güçlendirmek, en uygun kredi teklifini bulmak, evin fiziksel ve hukuki durumunu titizlikle incelemek, atacağınız en sağlam adımlar olacaktır. Bu rehberde ele aldığımız ev alırken dikkat edilmesi gerekenler başlıkları, sürecin her aşamasında size yol gösterecek ve olası riskleri en aza indirmenize yardımcı olacaktır.

Unutmayın, bu karmaşık süreçte yalnız değilsiniz. Doğru finansal partnerle çalışmak, hem zaman hem de para kazanmanızı sağlar. Konut kredisi faiz oranlarını karşılaştırmak, başvuru sürecini yönetmek ve tüm bürokratik işlemlerle uğraşmak gözünüzü korkutmasın. Sağlam Kredim'in VIP Danışmanlık hizmeti ile uzman ekibimiz, size özel en uygun kredi seçeneklerini bulur, tüm başvuru ve takip sürecini sizin adınıza yürüterek hayallerinizdeki eve kolayca ve güvenle ulaşmanızı sağlar. Finansal geleceğinize doğru bir yatırım yapmak için ilk adımı bugün atın ve hemen başvurun!