Tapu Masrafları ve Konut Kredisi

2026'da Ev Alırken Karşılaşacağınız Tapu Masrafları Nelerdir?

Hayallerinizdeki evi buldunuz ve konut kredisi başvurunuzun onaylanmasını bekliyorsunuz. Bu heyecan verici süreçte, birçok kişi evin satış fiyatı ve kredi faiz oranlarına odaklanırken, genellikle göz ardı edilen fakat bütçenizi önemli ölçüde etkileyebilecek bir kalem vardır: tapu masrafları. Ev sahibi olma yolculuğunuzda tatsız sürprizlerle karşılaşmamanız için, 2026 yılı güncel verileriyle hazırladığımız bu kapsamlı rehber, tapu devir işlemleri sırasında cebinizden çıkacak her kuruşu önceden hesaplamanıza yardımcı olacak. Tapu harcından döner sermaye ücretine, ekspertiz raporundan sigorta poliçelerine kadar tüm masrafları detaylarıyla ele alacağız. KredimDestek olarak, 18 anlaşmalı banka ile yürüttüğümüz çalışmalarla edindiğimiz tecrübeyle, bu süreci sizin için şeffaf ve yönetilebilir kılmayı hedefliyoruz. Bu yazıda, yalnızca masrafların ne olduğunu değil, aynı zamanda bu maliyetleri nasıl optimize edebileceğinizi ve konut kredisi sürecinizle nasıl entegre etmeniz gerektiğini de öğreneceksiniz.

Ev alım-satım sürecinde karşınıza çıkacak temel masraflar, birkaç ana kategoriye ayrılır. Bunları önceden bilmek, finansal planlamanızı doğru yapmanızı sağlar ve son dakika stresi yaşamanızı engeller. İşte 2026 yılında bir konut satın alırken ödemeniz gereken başlıca masraflar:

• Tapu Harcı: En büyük masraf kalemidir. Satış bedeli üzerinden hesaplanır.
• Döner Sermaye Hizmet Bedeli: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından tahsil edilen sabit bir ücrettir.
• Ekspertiz Ücreti: Konut kredisi kullanılıyorsa bankanın mülkün değerini belirlemek için talep ettiği zorunlu bir hizmettir.
• İpotek Tesis Ücreti: Krediyle ev alınıyorsa, bankanın alacağını güvence altına almak için tapuya koyduğu ipotek şerhi için ödenir.
• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Tapu devri ve kredi kullanımı için yasal bir zorunluluktur.
• Konut Sigortası: Bankalar tarafından kredi vadesi boyunca genellikle zorunlu tutulan, evi yangın, sel gibi risklere karşı koruyan bir sigortadır.

Bu masrafların toplamı, evin değerine ve kullanılan kredinin özelliklerine göre değişiklik gösterebilir. Bu nedenle, bütçenizi oluştururken evin satış fiyatının yaklaşık %5-7'si kadar ek bir maliyet olabileceğini öngörmek akıllıca olacaktır. Sürecin her adımında yanınızda olan profesyonel kredi danışmanlığı hizmetimizle bu oranları minimize etmenize yardımcı olabiliriz.

Tapu Harcı Nedir ve 2026 Yılında Nasıl Hesaplanır?

Tapu harcı, devlet tarafından gayrimenkul alım-satım işlemleri için tahsil edilen bir vergidir ve tapu masrafları içindeki en büyük paya sahiptir. Bu harç, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne yapılan tapu devri sırasında ödenir. 2026 yılı itibarıyla, yasal olarak belirlenen tapu harcı oranı, gayrimenkulün tapuda beyan edilen satış bedelinin %4'üdür. Bu oran, yasal düzenlemeye göre %2 alıcı ve %2 satıcı tarafından eşit olarak paylaşılır. Ancak, Türkiye'deki genel teamül, alıcı ve satıcının anlaşmasına bağlı olarak tüm harcın alıcı tarafından ödenmesi yönündedir. Bu nedenle, bir ev satın almadan önce bu konuyu satıcıyla netleştirmeniz son derece önemlidir.

Hesaplama oldukça basittir. Örneğin, 3.000.000 TL değerinde bir ev satın aldığınızı varsayalım. Tapu harcı hesaplaması şu şekilde olacaktır:

1. Evin Satış Bedeli: 3.000.000 TL
2. Toplam Tapu Harcı Oranı: %4
3. Hesaplama: 3.000.000 TL x 0.04 = 120.000 TL

Bu durumda, toplamda 120.000 TL tapu harcı ödenmesi gerekir. Anlaşmanıza göre bu tutarın tamamını siz ödeyebilir veya satıcı ile 60.000 TL - 60.000 TL şeklinde paylaşabilirsiniz.

Aşağıdaki tablo, farklı ev değerleri için 2026 yılı tahmini tapu harcı maliyetlerini göstermektedir:

Konut Kredisi Sürecinde Ek Tapu Masrafları Neler Getirir?

Konut kredisi kullanarak ev sahibi olmak, peşin alıma göre ek bazı tapu masrafları ve banka maliyetlerini de beraberinde getirir. Bankalar, verdikleri krediyi güvence altına almak için bazı ek işlemler talep eder ve bu işlemlerin maliyeti alıcıya yansıtılır. Bu masraflar, kredi sürecinin ayrılmaz bir parçasıdır ve bütçenizi planlarken mutlaka dikkate alınmalıdır. Konut kredisi kullanırken karşılaşacağınız en yaygın ek masraflar şunlardır: ekspertiz ücreti ve ipotek tesis ücreti. Bu maliyetler, tapu harcı ve döner sermaye bedeline ek olarak ödenir ve kredi dosyanıza dahil edilir veya peşin olarak tahsil edilir.

Ekspertiz Ücreti

Banka, kredi vereceği konutun gerçek piyasa değerini belirlemek için SPK lisanslı bir uzmana (eksper) değerleme yaptırır. Bu işleme ekspertiz denir ve ücreti kredi başvurusunda bulunan kişi tarafından ödenir. Ekspertiz raporu, bankanın size ne kadar kredi verebileceğini belirleyen en önemli belgedir. Çünkü bankalar, evin satış bedelinin değil, ekspertiz raporunda belirtilen değerin en fazla %90'ına kadar kredi verirler. 2026 yılı itibarıyla ekspertiz ücretleri, konutun bulunduğu şehir, evin büyüklüğü ve özelliklerine göre değişmekle birlikte ortalama 7.500 TL ile 15.000 TL arasında değişmektedir.

İpotek Tesis Ücreti

Banka, kredi borcunuz tamamen bitene kadar alacağını garanti altına almak için satın aldığınız konutun tapusuna ipotek şerhi koydurur. Bu işlemin tapu müdürlüğünde yapılması sırasında ödenen ücrete ipotek tesis ücreti denir. Bu ücret, banka tarafından tapu masraflarınıza ek olarak yansıtılır ve genellikle kredi dosya masrafı içerisinde yer alır. 2026 yılı için bu ücret ortalama 2.000 TL ile 4.000 TL arasında değişmektedir. Borcunuz bittiğinde ise bu ipoteğin kaldırılması (fekki) için de ayrı bir ücret ödemeniz gerekecektir. Kredi maliyetlerinizi en doğru şekilde görmek için konut kredisi hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Tapu Masraflarını Düşürmenin Yolları Var Mı?

Ev alım sürecindeki yüksek tapu masrafları, birçok alıcı için endişe kaynağıdır. Yasal oranlar ve ücretler sabit olsa da, bazı stratejilerle toplam maliyeti bir miktar düşürmek veya daha yönetilebilir hale getirmek mümkündür. Öncelikle, tapu harcının alıcı ve satıcı arasında %2-%2 oranında paylaşılması yasal bir haktır. Pazarlık aşamasında bu hakkınızı kullanarak toplam harcın yarısını satıcının ödemesini talep edebilirsiniz. Bu, doğrudan maliyetinizi %50 oranında azaltacaktır. Ayrıca, dönemsel olarak devlet tarafından sunulan tapu harcı indirim kampanyalarını takip etmek de önemlidir. Özellikle konut sektörünü canlandırmak amacıyla zaman zaman %4 olan oran %3'e düşürülebilmektedir. 2026 yılı için olası kampanyaları takip etmek, alım kararınızı bu dönemlere denk getirmek size on binlerce lira tasarruf sağlayabilir.

Unutmayın, en iyi tasarruf doğru planlamadır. Ev alım kararınızı vermeden önce tüm potansiyel masrafları listeleyin ve bütçenizi bu toplama göre yapın. KredimDestek uzmanları, bu planlama sürecinde size yol göstererek bütçenizi en verimli şekilde kullanmanıza yardımcı olur.

Bir diğer önemli nokta ise banka masraflarıdır. Konut kredisi kullanıyorsanız, farklı bankaların dosya masrafı, ekspertiz ve sigorta ücretlerini karşılaştırmak size ciddi bir avantaj sağlar. KredimDestek olarak 18 farklı bankanın teklifini sizin için karşılaştırıyor, en düşük ek maliyetleri sunan bankayı bulmanıza yardımcı oluyoruz. Bazen düşük faiz oranı sunan bir bankanın ek masrafları daha yüksek olabilir. Toplam geri ödeme ve başlangıç maliyetlerini bir arada değerlendirmek en doğru yaklaşımdır. Kredi notunuz düşük olsa bile, doğru banka ve doğru strateji ile en avantajlı koşulları yakalamanız mümkündür.

Düşük Beyan Riski: Tapu Masrafından Kaçınmanın Tehlikeleri Nelerdir?

Tapu harcını düşürmek amacıyla bazı alıcı ve satıcıların başvurduğu yasa dışı bir yöntem, konutun satış bedelini tapuda gerçek değerinden daha düşük göstermektir. Örneğin, 4.000.000 TL'ye satılan bir evin tapuda 2.000.000 TL olarak beyan edilmesi, ödenecek harcı yarı yarıya düşürür. Ancak bu durum, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından ciddi bir vergi kaçağı olarak kabul edilir ve tespit edilmesi halinde ağır yaptırımları vardır. Bu yola başvurmak, kısa vadede küçük bir kazanç gibi görünse de uzun vadede çok daha büyük finansal ve yasal sorunlara yol açabilir. Özellikle konut kredisi kullanıldığında, bankanın yaptığı ekspertiz raporu ile tapuda beyan edilen değer arasında ciddi bir fark olması, Maliye'nin dikkatini çeken en önemli unsurdur.

Düşük beyanın bir diğer büyük riski ise gelecekteki olası bir satış işleminde ortaya çıkar. Örneğin, tapuda 2.000.000 TL gösterdiğiniz evi 5 yıl içinde 6.000.000 TL'ye sattığınızda, aradaki 4.000.000 TL'lik fark üzerinden "Değer Artış Kazancı Vergisi" ödemek zorunda kalırsınız. Evi gerçek değeri olan 4.000.000 TL'den beyan etmiş olsaydınız, vergiye tabi kazancınız sadece 2.000.000 TL olacaktı. Bu nedenle, tapu harcından kaçınmak için atılan bu yanlış adım, ileride çok daha yüksek bir vergi yüküyle karşılaşmanıza neden olabilir. KredimDestek olarak tüm danışanlarımıza yasalara tam uyum içinde, şeffaf bir süreç yürütmelerini tavsiye ediyoruz.

Tapu Masrafları Krediye Dahil Edilebilir Mi?

Ev alıcılarının en sık sorduğu sorulardan biri de "Tapu masrafları konut kredisine dahil edilebilir mi?" sorusudur. Bu sorunun net cevabı, BDDK (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu) kuralları gereği genellikle hayır'dır. Bankalar, bir konutun ekspertiz değerinin en fazla %90'ına kadar kredi kullandırabilirler. Örneğin, 3.000.000 TL ekspertiz değeri olan bir ev için en fazla 2.700.000 TL konut kredisi çekebilirsiniz. Geriye kalan 300.000 TL'lik peşinatı ve yaklaşık 150.000 - 180.000 TL tutarındaki tapu ve diğer masrafları kendi birikimlerinizle karşılamanız beklenir. Bu nedenle, tapu masrafları doğrudan konut kredisinin içine eklenemez.

Ancak, bu masrafları karşılamak için yeterli nakdiniz yoksa bazı alternatif çözümler düşünülebilir. Bazı bankalar, müşterilerinin kredi notu ve gelir durumunun çok iyi olması halinde, konut kredisine ek olarak daha yüksek faiz oranlı bir ihtiyaç kredisi paketi sunabilmektedir. Bu ihtiyaç kredisi ile tapu masraflarınızı karşılayabilirsiniz. Fakat bu yöntemin iki dezavantajı vardır: Birincisi, ihtiyaç kredisi faiz oranları konut kredisine göre çok daha yüksektir. İkincisi, iki ayrı kredi ödemesi aylık taksit yükünüzü ciddi şekilde artıracaktır. Bu yola başvurmadan önce aylık ödeme gücünüzü dikkatlice analiz etmeniz kritik öneme sahiptir.

KredimDestek ile Tapu ve Kredi Sürecinizi Nasıl Kolaylaştırırsınız?

Ev sahibi olma süreci, finansal planlama, banka görüşmeleri, yasal prosedürler ve tapu işlemleri gibi birçok karmaşık adımı içerir. Bu süreçte yapılacak küçük bir hata veya gözden kaçırılacak bir detay, size binlerce liraya ve zaman kaybına mal olabilir. İşte tam bu noktada KredimDestek'in uzmanlığı devreye giriyor. Biz, sadece bir kredi danışmanlık firması değil, aynı zamanda hayallerinize giden yolda finansal rehberiniziz. Tapu masrafları ve konut kredisi gibi kritik konularda size şeffaf, hızlı ve avantajlı çözümler sunuyoruz.

KredimDestek olarak 18 anlaşmalı banka ile olan güçlü iş ortaklıklarımız sayesinde, sizin adınıza tüm bankaların güncel konut kredisi faiz oranlarını, dosya masraflarını ve ek maliyetlerini karşılaştırıyoruz. Sizin tek tek banka gezmenize gerek kalmadan, profilinize en uygun, en düşük maliyetli kredi teklifini dakikalar içinde buluyoruz. Sadece kredi bulmakla kalmıyor, aynı zamanda başvuru dosyanızı eksiksiz ve güçlü bir şekilde hazırlayarak kredi onaylanma ihtimalinizi en üst seviyeye çıkarıyoruz. Tapu masraflarınızın ne kadar tutacağını önceden hesaplayarak bütçenizi doğru yönetmenizi sağlıyor ve tüm süreci sizin için koordine ediyoruz.

Sonuç olarak, 2026 yılında ev sahibi olmayı planlıyorsanız, konut fiyatlarının yanı sıra tapu harcı, döner sermaye, ekspertiz gibi ek maliyetleri de hesaba katmanız gerekir. Bu masrafları önceden bilmek ve doğru bir finansal planlama yapmak, sürecin sorunsuz ilerlemesi için kritiktir. KredimDestek'in deneyimli danışmanları, bu karmaşık süreçte size bir telefon kadar yakın. Hayalinizdeki eve kavuşurken finansal sürprizlerle karşılaşmak istemiyorsanız, hemen web sitemiz üzerinden ücretsiz ön başvurunuzu yapın, sizi arayalım ve ev sahibi olma yolculuğunuzu birlikte kolaylaştıralım.